Нередко застройщики нарушают установленный договором участия в долевом строительстве (далее –ДДУ) срок передачи участникам объектов долевого строительства. Чтобы этого не допустить, Вам необходимо проводить тщательную экспертизу сделки по ДДУ, объектами которой должны быть: сам застройщик как юридическое лицо, земельный участок, на котором будет возведен объект недвижимости, документация застройщика и ее соответствие нормам законодательства и ДДУ, предложенный Вам застройщиком.
За подобной услугой следует обращаться к юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью, чтобы минимизировать возможные риски при участии в долевом строительстве. Если застройщик все-таки не передал Вам в срок объект долевого строительства (далее — Квартира), тем самым не исполнил надлежащим образом свое обязательство по ДДУ, то Вы имеете право взыскать с него неустойку. Данная статья посвящена механизму привлечения недобросовестного застройщика к гражданско-правовой ответственности, вследствие нарушения прав участников долевого строительства.
При невозможности передать Квартиру в срок, установленный ДДУ, застройщик должен направить соответствующую информацию и предложение об изменении условий участникам долевого строительства. Изменение установленного срока оформляется на практике дополнительным соглашением к договору, но Вы не обязаны подписывать этот документ. Цель такого соглашения – освобождение застройщика от выплаты неустойки, так как Ваши права не будут нарушены, ведь Вы сами согласились на перенос срока, изначально установленного в ДДУ.
Прежде всего стоить разъяснить, что спор с застройщиком, регулируется не только ФЗ № 214, но и законодательством о защите прав потребителей, если участником долевого строительства является гражданин, и Квартира приобретается не для осуществления предпринимательской деятельности. Прежде чем подавать исковое заявление в суд, следует предоставить возможность застройщику самостоятельно удовлетворить Ваши требования. Для этого необходимо обратиться к застройщику с письменной претензией об удовлетворении Ваших требований. Крайне важно, чтобы Ваше обращение было документально подтверждено, например, уведомлением о получении при отправке претензии почтой (при личном обращении подписью и печатью представителя на Вашем экземпляре претензии). Это позволит взыскать в судебном порядке с застройщика, который отказался удовлетворить Ваши требования добровольно, штраф в размере 50 % от суммы исковых требований, удовлетворенных судом.
Общее правило подачи искового заявления: иск предъявляется по месту нахождения застройщика. Однако при споре в рамках законодательства о защите прав потребителей, истец может обратиться и в суд по месту своего жительства (пребывания) или по месту заключения (исполнения) договора. Правильно сделанный выбор повлияет на сумму удовлетворенных исковых требований. Как правило, суды по месту нахождения ответчика или по месту строительства переполнены подобными делами, и вследствие этого уменьшают неустойку, но может быть и наоборот. Основание для снижения судом неустойки – несоразмерность суммы подлежащей уплате последствиям нарушенного права. Поэтому следует провести тщательный анализ практики соответствующих судов на предмет уменьшения неустоек, в которые у Вас есть право подать исковое заявление.
При разработке искового заявления следует соблюдать требования по форме и содержанию данного документа. Необходимо изложить основные факты в хронологическом порядке, Вашу позицию, основания всех требований с ссылками на нормативно-правовые акты, заявленные требования и перечень прилагаемых документов. К иску следует прикладывать все документы, являющиеся подтверждением ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, расчет цены иска, копии искового заявления и расчета цены иска для ответчика (застройщика). Стоит отметить, что при подаче искового заявления к застройщику Вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает один миллион рублей. В исковых требованиях помимо неустойки, рассчитанной в соответствии с норами ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, Вы можете потребовать возмещение убытков сверх неустойки, например, наем жилого помещения и т.д., компенсацию морального вреда, выше упоминаемый штраф, возмещение судебных расходов, например, оказание юридических услуг, включая оформление доверенности на представителя. При расчете цены иска и исковых требований учитывайте, что в цену иска включается только неустойка и убытки сверх неустойки.
Чтобы судом не был уменьшен размер неустойки и Вам не пришлось прибегать к процедуре апелляции, необходимо обосновать недопустимость ее уменьшения как в самом исковом заявлении, так и при рассмотрении дела в суде. В рамках данной статьи, к сожалению, не представляется возможным ознакомить читателя с полным алгоритмом действий и необходимой информацией по взысканию неустойки с застройщика, поэтому для наиболее успешной защиты Ваших прав необходимо обращение к юристам.
https://www.ulc.ru/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-dogovoru-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve-mnogokvartirnogo-doma-vzyskanie-neustojki-po-DDU/, https://www.ulc.ru/proverka-yuridicheskoy-chistoty-sdelki-po-ddu-ekspertiza-ddu/
Кравченко Виталий,
юрист, специалист по недвижимости
группы Объединённые Юристы.