Как знают наши постоянные читатели, одним из направлений нашей деятельности является юридическое сопровождении выкупа коммерческой недвижимости. В упрощенном виде, это когда субъект малого предпринимательства арендует у муниципалитета недвижимое имущество на протяжении 2 лет, и после этого, равно как и вследствие этого, у него автоматически появляется право выкупа данного объекта по рыночной стоимости. Ключевое слово здесь – по рыночной.
Чаще всего все проходит гладко, но иногда приходится идти в суд, поскольку без решения суда муниципалитет с недвижимостью расставаться не хочет. На протяжении нескольких лет мы оказываем услуги абонентского юридического обслуживания нашему клиенту, который находится на Чукотке. У него в аренде большое количество таких больших и маленьких объектов. И каждый раз, когда мы пишем заявление о выкупе очередного объекта коммерческой недвижимости, у администрации возникают миллион причин, чтобы не дать нам его выкупить: то не обособленный объект, включен в специальный реестр, то земля не та и т.д. Мы, конечно же, судимся и выигрываем, но дальше нас ждёт второй этап. Сначала арбитражный суд обязывает продать недвижимость, администрация муниципалитета не сдается, нехотя повинуется, но … считает рыночную стоимость по-своему.
Пример. Год назад мы получили право выкупа гаража. Администрация заказала оценку стоимости объекта у своего оценщика, и согласно его расчёту, стоимость выкупа гаража составила около 42 000 000 рублей. Важно отметить, что их оценщик не выезжал туда на место. Просто сделал все, находясь в Туле. А недвижимость, напоминаем, на Чукотке.
Если бы стоимость данного гаража хотя бы отдалённо была близка к реальной, мы быть может и согласились. Но, она явно была завышена в десятки раз. Посыл администрации был однозначно понятен – отдавать недвижимость в чужие руки она не намерена. Пришлось искать правды в суде, где мы попросили назначить судебную экспертизу. Случилось так, что суд выбрал предложенных нами оценщиков. Они выехали на место, провели оценку объекта недвижимости и написали в заключении, что, по их мнению, гараж стоит 2 700 000 рублей. Мы – «за», администрация, естественно, «против». Где 42 000 000 рублей, а где какие-то жалкие (пусть и реальные) 2 700 000 рублей!
Итак, с оценкой недвижимости проведенной для суда, администрация не согласилась. Воспользовалась очередной возможностью поспорить, что дескать, оценка недостоверная, что там не учтена пристройка и еще много что. И … просила суд назначить новую экспертизу. Арбитражный суд, находясь в полном недоумении относительно такой огромной разницы (в 15,5 раз) в оценке коммерческой недвижимости экспертами (экстрасенсами) и экспертами, выехавшими на его обследование, решил, что есть место для обоснованных сомнений. И вот, недолго думая, на этот раз, суд сам выбрал экспертов.
Позади время томительного ожидания и можно, наконец, ознакомиться с оценкой недвижимости, проведенной для суда экспертами, выбранными самим судом, без всякого вмешательства сторон. Судебные эксперты оценили объект еще дешевле, в 1 700 000 рублей…
Какой напрашивается вывод? Стоило муниципалитету изначально не задирать цену до заоблачных 42 млн. рублей, или просто промолчать при втором круге спора и согласиться на 2,7 млн. рублей. Теперь мы настаиваем в суде, чтобы использовали результаты последней оценки, ведь в нашей даже не была учтена стоимость пристройки, в то время как эксперты, назначенные судом, оценили гараж вместе с пристройкой, и стоимость оказалась существенно меньше.
Более того, мы настаиваем на том, чтобы суд передал материалы дела в правоохранительные органы, чтобы они провели проверку на предмет возможного сговора в отношении оценщика, который явно переборщил, стараясь сделать сильно приятно своему клиенту и оценил гараж в 42 000 000 рублей, хотя реальная ее стоимость меньше в 15 раз, а то и во все 24 раза.
Юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.