Пандемия и карантин могут быть учтены в договоре аренды.
Из-за ограничительных мер в период пандемии для многих коммерсантов долгосрочная аренда квадратных площадей стала убыточной. Особенно сильно это коснулось общепита. Из-за крупных финансовых потерь бизнесменам пришлось в стихийном порядке расторгать арендные соглашения либо составлять договор с учётом новых обстоятельств.
Подобное положение вещей связано с тем, что пандемия сама по себе не относится к форс-мажорным обстоятельствам. Исключением является случай, если в самом договоре прописано иное. Арендное соглашение, о котором речь пойдет ниже, подобной оговорки не содержало. Обозначенный документ арендатор с арендодателем подписали в феврале текущего года, когда до России вирус еще не добрался. Арендатор, предвидя возможность своего разорения, решил серьезно подойти к согласованию всех условий. Это позволило ему досрочно расторгнуть соглашение, не неся штрафных санкций.
В настоящей статье речь пойдет о компании, организующей питание работников бизнес-центра в Москве. Именно тщательно продуманное составление договора позволило избежать выплаты непосильных платежей.
За основу была взята ст. 417 ГК РФ – невозможность исполнения договора на основании акта госоргана. Несомненным достоинством применения данной нормы является возможность прекращения действия договоренности, а не ее расторжение. Это освобождает арендатора от выплаты штрафных санкций, а также от обязанности заранее в установленный срок ставить в известность арендодателя и заключать соглашение о расторжении.
В нашем случае в договоре аренды был чётко оговорен вид разрешенного использования переданного помещения – а именно размещение ресторана. В то же время Указом мэра Москвы осуществление деятельности общепита было приостановлено. Таким образом, ссылка на ст. 417 ГК РФ с учетом сложившихся обстоятельств оказалась прямым попаданием.
Вместе с тем и минусы данного варианта тоже были. Один из них – отсутствие по данной категории споров судебной практики, учитывающей условия пандемии, падение цен на нефть, девальвацию рубля и вдобавок мировой финансовый кризис.
Вторым весомым недостатком являлась неопределенность продолжительности запрета со стороны властей на функционирование общепита. В ст. 417 ГК РФ речь идёт о прекращении действия соглашения ввиду абсолютной невозможности его выполнения. В то же время изданный Указ носил временный характер, ведь впоследствии рестораны возобновили свою работу. Таким образом, введённые ограничения по работе общепита давали освобождение от оплаты лишь на время.
Как временный запрет превратился в абсолютный.
Решение лежало на поверхности. Ещё во время буйства пандемии для бизнеса прогнозы экспертов были плачевными: 50—70 % общепита не в состоянии вынести неадекватную турбулентность. Это обусловлено отсутствием достаточной финансовой подушки, за счёт которой возможно оплачивать налоги, зарплату работникам, аренду в условиях отсутствия выручки.
Компанию, о которой идет речь, коснулась ситуация убыточной работы в феврале-марте текущего года. Апрельский простой стал решающим моментом и привёл к банкротству предприятия. Таким образом, для него властный запрет стал абсолютным. В довесок были собраны исчерпывающие доказательства факта банкротства для обоснования выбранной позиции.
Дальнейшая работа.
Затем со стороны компании была подготовлена «дорожная карта» вместе с необходимыми проектами документов. В кейс вошли:
- уведомления о досрочном прекращении арендного соглашения;
- уведомление о желании вернуть помещение арендодателю;
- акт приема-передачи недвижимости при прекращении договора аренды.
Такая разработка договора предотвратила выплату любых штрафных санкций, будь то:
- за односторонний отказ от договора;
- убытки при прекращении договоренности, обозначенные в ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора;
- убытки в виде упущенной выгоды.
Причем составлялось настоящее соглашение ещё до принятия июньского закона (ФЗ-166), которым при соблюдении конкретных условий арендаторы были освобождены от подобных финансовых потерь. В нашем случае стороны полюбовно расторгли договор, арендатору не пришлось платить «отступные» за расторжение нерентабельной аренды.
Как ещё арендатор обезопасил себя от непредвиденных расходов.
Дабы не потерять энную сумму денег при досрочном расторжении договора, арендатор прописал в тексте документа следующее.
Полностью исключил приложения, написанные мелким шрифтом (регламент производства работ, внутренние правила эксплуатации). Взамен им все условия подобных приложений были тщательно прописаны в тексте договора. Это избавило арендатора от лишних выплат по страхованию помещений, эксплуатации, обслуживанию и ремонту коммуникаций и инженерных систем.
Кратковременный срок действия договора с возможностью пролонгации на тех же условиях. Долгосрочная перспектива в бизнесе не всегда срабатывает ввиду нестабильной экономики. Намерение арендатора попрощаться с арендодателем в случае заключения краткосрочных соглашений не так сильно ударит по кошельку, нежели расторжение долгосрочных договоренностей.
Преимущественное право арендатора перезаключения договора. Это позволяло фирме до банкротства заново заключать соглашение, сохраняя за собой право на помещение.
Предварительное согласование проведения строительных работ. Печальный опыт сотрудничества организации с другими контрагентами показал, что проведение многих строительных работ приводит к невозможности использовать помещение. Отсюда возникают убытки, претензии партнеров и т. д. Именно поэтому подобное вмешательство в деятельность организации должно иметь согласованный характер.
Момент исполнения обязанностей по оплате аренды – зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя. Иными словами, не рекомендуется момент исполнения данной обязанности арендатором приурочивать к зачислению денег на расчетный счет арендодателя. Ведь плательщик не может контролировать зачисление денег кредитной организацией. К тому же банк может обанкротиться, лишиться лицензии.
Включение данных условий в совокупности со ссылкой на ст. 417 ГК РФ позволили арендатору выйти из патовой ситуации без лишних финансовых потерь.
Составление договора в ситуационно-сценарном варианте защитит от всех неприятностей.
Казаков Андрей,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.