Возвращаясь к теме покупки недвижимости, проанализируем вот какой вопрос.
Какие особенность в сделках купли-продажи недвижимости с непогашенной ипотекой?
На первый взгляд кажется, ну кто захочет покупать недвижимость, обремененную правами банка. Однако случаи бывают, тем более, как правило, цена на такую недвижимость существенно занижена.
Важно отметить, что согласно ст. 37 ФЗ Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть без согласия банка тут обойтись не получится. Это первый и самый главный шаг, ведь без согласия банка – сделка оспорима (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).
Итак, учитывая специфику такой сделки, есть несколько вариантов ее совершения.
Первый способ – досрочное погашение кредита. То есть продавец ищет покупателя с наличными денежными средствами. Покупатель дает продавцу задаток под расписку в сумме, необходимой для погашения кредита. Продавец сначала погашает кредит в банке, о чем банк выдает справку о полном погашении кредита и закладную с отметкой о выполненном обязательстве по кредитному договору в полном объеме (п. п. 1, 3 ст. 13, п. п. 2, 3 ст. 13.1, п. 2 ст. 17 Закона об ипотеке), затем продавец снимается обременение в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). После чего квартира продается уже без обременения. Вот только в данном случае рискует покупатель, давший задаток. Не исключены случаи, когда недобросовестный продавец после погашения кредита попросту не захочет продавать недвижимость, а покупателю вдобавок к отсутствию недвижимости получает в придачу несколько лет судебного разбирательства по возврату денежных средств по расписке. Поэтому рекомендуем в этом случае заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором точно указать способ оплаты, срок погашения кредита, срок заключения основного договора. После этого заложить оставшуюся сумму стоимости недвижимости в банковскую ячейку. Заключить основной договор купли-продажи недвижимости и регистрировать переход права собственности в Росреестре (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона N 218-ФЗ).
Согласно ч.1 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – Выписка из ЕГРН). После предъявления в банк Выписки из ЕГРН и договора купли-продажи недвижимости с отметкой Росреестра, деньги из банковской ячейки передаются продавцу. Сделка завершена, каждый остается при своем интересе.
Еще один способ совершения сделки купли-продажи недвижимости с обременением- это совершение сделки при участии банка, как кредитора. Такой способ более надежный для покупателя, ведь используются две банковские ячейки. В первую покупатель кладет денежные средства в сумме, которая необходима для погашения кредита. Во второй ячейке – сумма для продавца, по-другому – остаток. Подписывается договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на недвижимость в Росреестре. После регистрации документы (Выписка из ЕГРН и договор с отметкой Росреестра) подаются в банк, продавец получает деньги из первой банковской ячейки, погашается ипотека, выдается закладная с отметкой уже покупателю. Покупатель идет сам снимать обременение в Росреестр. Заметить стоит, что при регистрации перехода права покупатель получить выписку из ЕГРН с отметкой о наличии в отношении недвижимости обременения. То есть по факту он купил, обремененную ипотекой, недвижимость.
Погашается регистрационная запись об ипотеке, получается новая Выписка из ЕГРН без обременения и вот только тогда банк выдает продавцу сумму из второй ячейки.
Такой способ более надежный для покупателя, но занимает больше времени.
Намного упрощает процедуру, когда, по согласованию сторон сделки, стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре, будет равна сумме непогашенной ипотеки вместе со всеми процентами по кредиту. Таким образом, после неизбежного шага – получения разрешения от банка, собрав все необходимые документы, стороны встречаются в банке, подписывают договор купли-продажи недвижимости и иные документы (акт приема-передачи объекта, соглашения к договору), покупатель тотчас, после подписания договора, погашает сумму задолженности по кредиту, к примеру, путем перевода из своего банковского счета на счет кредитования, счет закрывается, о чем в этот же день банк выдает погашенную закладную (с соответствующей отметкой об исполнении). Заметим, для регистрации в Росреестре погашения ипотеки, банк должен выдать доверенность на подписанта закладной. После чего подается в регистрирующий орган Росреестра два «пакета» документов: первый – заявление на погашение ипотеки и одновременно заявление о переходе права собственности по договору купли-продажи. Рекомендуем при подаче заявлений в Многофункциональных центрах государственных и муниципальных услуг (далее – МФЦ), либо в органах Росреестра просить сотрудников на приеме документов, чтобы они делали отметку «рассматривать совместно» в заявлениях. В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке погашается в 3 рабочих дня, а регистрация перехода права, в свою очередь в 7 рабочих дней, если подаете через МФЦ – 9 рабочих дней. Поэтому все «плавно» по срокам. Сначала погашение ипотеки, потом переход права и получение Выписки из ЕГРН на нового владельца без отметки с обременением.
Стоит заметить, что договор купли-продажи недвижимости должен содержать условия о согласовании такого способа оплаты, сумме и порядке.
Рекомендуем использовать аккредитив, как способ расчета по такой сделке купли-продажи недвижимости.
Как видите, процедура проведения сделки купли-продажи недвижимости с обременением сложна, даже рискована, но если все нюансы предусмотреть, вполне выполнима.
Доверяйте проведения «сложных» сделок квалифицированным специалистам, обращайтесь в Объединенные Юристы.
https://www.ulc.ru/juridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kvartiry-doma-uchastki-pomeshhenija-v-Moskve-i-Moskovskoj-oblasti/
Васильева Яна,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.