С каждым годом повышается спрос на приобретение квартир в «новостройках». Но наряду с всплеском такого спроса на рынке первичного жилья, растет и число случаев, когда покупатель, он же участник долевого строительства, рискует своими средствами, а иногда и «остается с носом».
К нам достаточно часто обращаются люди с просьбой провести «юридический анализ» договора участия в долевом строительстве (далее – Договор) в целях избежания определенных рисков. А риски действительно существуют!
Итак, основанием заключения Договора, как правило, является Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 214- ФЗ). Однако отношения по заключению и исполнению условий Договора могут регулироваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (нормы, регулирующие недействительность сделок, нормы об уступки прав требований и др.),Жилищным кодексом Российской Федерации (нормы об переустройстве и (или) перепланировки жилья), Градостроительным кодексом Российской Федерации (нормы об разрешении на строительство, проектной документации, разрешении на ввод в эксплуатацию), Федеральным законом «О защите прав потребителей» ( нормы о регулировании претензионного порядка разрешения спора).
Согласно п. 1 ст. 4 Закон 214- ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор в обязательном порядке должен содержать следующие существенные условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, которое должно соответствовать сведениям, указанным в проектной документации и отвечать всем требованиям, согласно пп. 1 ч. 4. ст. 4 Закона 214-ФЗ (сведения об этажности, общей площади, о материале наружных стен и т.д.); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; и условия по п. 5. ст 18.1. Закона 214-ФЗ.
На что необходимо обратить особое внимание?
Согласно определению предмета Договора, застройщик обязан передать объект долевого строительства точно в срок, указанный в договоре, что важно- после получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Так вот, в практике «после» довольно затягивается, важно, чтобы в договоре была предусмотрена определенная дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако срок не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику (Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67). Новшеством является то, что застройщик имеет право передать объект долевого строительства участнику досрочно, если это указанно в договоре.
Важно отметить, что ч. 3 ст. 6 Закона № 214 –ФЗ предусмотрена обязанность застройщик, в случае, если строительство не может завершено в срок, он обязан не менее чем за два месяца до установленного срока довести информацию до участника, и предложить внесение изменений в договор.
В случае недобросовестного поведения застройщика и нарушения срока передачи объекта долевого строительства, застройщиком выплачивается неустойка (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12. 2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Еще одно условие – срок уведомления застройщиком участника долевого строительства перед передачей объекта долевого строительства составляет не менее четырнадцать рабочих дней.
Следующее условие, без которого договор будет считаться незаключенным – цена договора, срок и порядок уплаты.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве – это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства. Так, допускается, чтобы договоре была указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента.
Цену можно уплатить единовременно или в установленный Договором период, но только после государственной регистрации Договора.
В последнее время застройщиками часто используется форма расчета – аккредитив.
При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива (ст. 867 Гражданского кодекса РФ). В связи с вышеуказанным, важно отметить, что для получения денежных средств застройщику необходимо предоставить в исполняющий банк скан-копию или оригинал договора, зарегистрированного в органах Росреестра.
Не менее важно обратить внимание , на вот какое условие, законодатель указал, что по соглашению сторон цена Договора может быть изменена после его заключения, если Договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения ( ч. 2 ст. 5 Закона № 218- ФЗ)Так, довольно часто в Договорах встречается условие о том, что по результатам технической инвентаризации «фактическая площадь» не будет совпадать с «проектной площадью» объекта долевого участия, дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств. Что не противоречит законодательству и правоприменительной практике.
В соответствии с нормами п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ Договор должен содержать условия о гарантийном сроке, который не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет – на инженерное и технологическое оборудование. Условие о гарантийном сроке – существенное условие договора. Законодателем установлены определенные сроки, которые договором снижены быть не могут.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-соразмерного уменьшения цены договора;
-возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В данной диспозитивной норме, как «фраза мелким шрифтом» в правилах каких-либо акций, есть – «если иное не установлено договором». Зачастую, пользуясь этим застройщики ограничивают право участника долевого строительства, указывая в договоре, например, что участник долевого строительства имеет право лишь на безвозмездное устранение недостатков в разумный срок. Обращайте на это внимание!
Были случае, когда в договоре предусмотрено условие о том, что при наличие заключения о соответствии построенного многоквартирного дома проектной документации, выданное уполномоченным государственным органом, участник не вправе предъявлять претензии касаемо качества объекта долевого строительства. Так вот такое условие противоречит законодательству. Ведь, в соответствии с нормой ч. 4 ст. 7 Закона № 214- ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Далее хотелось бы отметить еще одно существенное условие договора – способы обеспечения застройщиком обязательств. Так, исполнение обязательств застройщика: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором и уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств обеспечивается застройщиком залогом ( ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). Законодателем определен момент- с момента государственной регистрации договора.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога ч. 5 Федерального закона от 30.12. 2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Рекомендательный характер носит наличие в Договоре условия о страховании гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче страхование гражданской ответственности застройщика осталось теперь как добровольное право застройщика (ст. 15.6 Закона № 214-ФЗ). При наличии такого условия в Договоре, обращайте внимание на реквизиты страховых компаний, запросите документацию у застройщика, подтверждающую страхование ответственности, убедитесь, что страховая компания имеет действующую лицензию на осуществление деятельности.
Перед заключением Договора советуем убедиться в добросовестности застройщика. В частности, в том, что застройщик отвечает требованиям, установленным ст. 3.2. закона № 214- ФЗ и иным требованиям закона, что нет исполнительных производств в отношении застройщика, дел в производстве Арбитражных судов о банкротстве и иных дел, дел в производстве судов общей юрисдикции в отношении застройщика. Все это можно проверить, запросив информацию в компетентных органах государственной власти, или посредством Интернет-порталов.
В связи с вышеуказанным, можно сделать вывод, что в данной теме встречаются множество «подводных камней», что застройщики умело могут подготовить договор с выгодными для них условиями, используя некий «механизм» в праве: «если иное не установлено договором».
Предлагаем помощь высококвалифицированных специалистов в Объединенных юристах и нашу услугу- «правовая проверка договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Проверка ДДУ юристом по недвижимости. Анализ договора ДДУ».
https://www.ulc.ru/pravovaja-ekspertiza-dogovora-dolevogo-uchastija-ddu/
Васильева Яна,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.