В последнее время стало востребованным приобретать имущество банкротов – очень экономит семейный бюджет. Мы полностью поддерживаем наших клиентов в этом начинании. Приобретение имущества с торгов действительно очень выгодно.
При этом не надо терять бдительность. Нужно знать множество нюансов, чтобы оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры.
Как правило, на электронной площадке организатор торгов размещает юридический пакет документов, подтверждающих право собственности должников, и документы, подтверждающие правомочность реализации объекта: выписка ЕГРН, выписка из домовой книги, исполнительный лист, поручение ФССП на реализацию квартиры, извещение о проведение торгов.
Перед участием в торгах надо внимательно изучить все документы и возможно сделать дополнительные самостоятельные запросы. В частности, важно исключить граждан, которые отказались от приватизации или на момент приватизации были несовершеннолетними и не вошли в состав собственников. Эти лица имеют право пожизненного проживания в квартире. Не всегда у этих людей оформлен статус «право пожизненного проживания» и указан в домовой книге.
Поэтому Вас должно насторожить наличие прописанных до момента приватизации людей, которые остались прописанными, но не вошли в состав собственников. Особенно, если на момент приватизации они были несовершеннолетними. Это повод сделать дополнительные запросы в БТИ, Росреестр и разобраться с ситуацией. В случае, если информацию собрать к моменту торгов не удалось, мы не рекомендуем участвовать в таких торгах. В этом случае, велик риск купить квартиру с пожизненными жильцами.
Также необходимо внимательно изучать каким образом оплачивались взносы по ипотеке. В случае, если ипотечный заемщик задействовал материнский капитал – также повод заострить на этом внимание. Дело в том, что материнский капитал принадлежит всей семье и доли в квартире должны быть распределены между членами семьи в случае его использования. Это означает, что Вы не купите 100% собственности в квартире, а купите долю за вычетом долей всех остальных членов семьи. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены органами опеки, т.к. они будут защищать несовершеннолетних собственников. В таком случае риски и расходы резко возрастают.
Мы привели некоторые примеры возможных «подводных камней». Они не единственные. При всём том, покупка на торгах жилых объектов по-прежнему остается выгодной сделкой, если отнестись к ней с должной мерой осмотрительности.
Наши юристы перед рекомендацией о приобретении квартиры на торгах тщательно изучают все документы, делают дополнительные запросы в различные органы, выезжают на объект, чтобы побеседовать с продавцами, соседями продавцов. Только такой подход гарантирует успех не только на торгах, но в дальнейшем использовании квартиры.
Коскова Елена,
юрист, специалист по юридическому сопровождению сделок по покупке жилья.