Клиент обратился за получением письменного консультационного заключения по вопросам правовой экспертизы сделки по договору участия в долевом строительстве. Застройщик обязался построить многофункциональный жилой комплекс (жилой квартал) в престижном районе Москвы, состоящий из более пяти жилых объектов недвижимости, в одном из которых в соответствии с проектной документацией будет находится объект долевого строительства (далее — Квартира), и нескольких нежилых. Стоимость, по сравнению с подобной квартирой на вторичном рынке жилья, была незначительна, так как Клиент покупал всего лишь право требовать Квартиру в будущем. Поэтому обращение за услугами к юристам, специалистам по недвижимости, было обязательным для того, чтобы минимизировать риски участия в долевом строительстве.
В едином реестре застройщиков, который является государственным информационным ресурсом, отсутствовала информация о Застройщике, так как тот не соответствовал требованиям последней редакции ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ ˮОб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацииˮ (далее – Закон № 214-ФЗ). Такое несоответствие и невозможность получить информацию о переносах срока ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства скорее всего бы отпугнули всех потенциальных участников долевого строительства. Однако причиной этого являлся тот факт, что у Застройщика отсутствует опыт не менее 3-х лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. метров, и данному требованию он обязан был бы соответствовать при получении разрешения на строительство после 01.07.2018. Поэтому несоответствие указанной норме в данной ситуации оказалось допустимым.
Уставной капитал Застройщика должен был быть не менее 800 000 000 р., это подтвердила выписка из ЕГРЮЛ. В отношении Застройщика не было обнаружено исполнительных производств, он не был замечен в судебных разбирательствах, в том числе в которых выступал бы в роли ответчика. В отношении Застройщика не производились процедуры о признании его несостоятельным (банкротом). В реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукционов в отношении земельных участков сведения также отсутствовали. В соответствии с нормами Закона № 214-ФЗ Застройщик обязан был уплачивать отчисления в компенсационный фонд, так как первый ДДУ им был представлен на государственную регистрацию после регистрации фонда. Экспертиза подтвердила факт исполнения обязанностей по уплате отчислений в соответствии с законодательством. На официальном сайте Застройщика, доменное имя которого принадлежит ему (Закон № 214-ФЗ обязывает), была опубликована почти вся необходимая информация (документы) в соответствии с требованиями законодательства (о недостающих документах далее), таким образом реализован принцип информационной открытости Застройщика.
Застройщик имеет право пользования земельными участками по договору аренды, для строительства на которых привлекает денежные средства граждан, это подтверждали сведения из ЕГРН и дополнительное соглашение к договору аренды, но сам договор не был опубликован на сайте. Категория земельных участков и вид разрешенного использования позволяли производить строительство многоэтажного дома для дальнейшего проживания в нем участников долевого строительства. Обременений, кроме аренды (по договору аренды) и залога в соответствии с нормами Закона № 214-ФЗ (залогодержатели – участники долевого строительства) обнаружено не было. Кроме выше упомянутого документа, на официальном сайте Застройщика отсутствовало и аудиторское заключение годовой бухгалтерской отчетности, которое должно подтверждать факт того, что бухгалтерская отчетность достоверно отражает во всех существенных отношениях финансовое положение Застройщика.
Клиенту было рекомендовано обязательно ознакомиться с данными документами. В первую очередь, с договором аренды и его условием об обязательстве собственника передать земельные участки в собственность участников долевого строительства. Проектная декларация объекта строительства, опубликованная на сайте, содержала все обязательные сведения, кроме сведений о собственнике земельных участков и размере уставного капитала Застройщика. Однако это не существенное нарушение норм законодательства, тем более информация об уставном капитале и собственнике земельных участков получена была Нами из других достоверных источников и Застройщиком были получены заключение Москомстройинвеста о соответствии Застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ, и положительное заключение проектной документации, выданное Комитетом города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов. Кроме этих документов, на официальном сайте опубликованы были и разрешение на строительство, и проект ДДУ.
ДДУ представленный Клиентом на экспертизу содержал все существенные условия, без которых он не был бы зарегистрирован в Росреестре, однако существенно ограничивал права и интересы Клиента. Пунктами 2.4 и 2.5 Договора было предусмотрено, что срок передачи Квартиры – в течение 3 месяцев с даты ввода в эксплуатацию, которая в свою очередь определена как предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – дата. Данное условие позволило бы Застройщику, выступая в роли ответчика по спору о взыскании неустойки, претендовать на освобождение от гражданско-правовой ответственности, так как срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – ориентировочный, или ввести участника долевого строительства после нарушения срока передачи в заблуждение о перспективе взыскания с него неустойки.
Условия о гарантийном сроке вовсе вступало в прямое противоречие с нормами Закона № 214-ФЗ. В соответствии с п. 6.2 Договора был установлен пятилетний гарантийный срок на Квартиру, а на технологическое и инженерное оборудование – 3 года, что соответствует законодательству. Вместе с этим Договор содержал и условие об однолетнем гарантийном сроке на результаты ремонтно-отделочных работ, перечень которых содержался в приложении к Договору и включал: установку входной двери, разводку труб системы отопления, прокладку трубопроводов канализации и другие работы, гарантийный срок на которые должен быть больше. Также Договор не содержал ряд дополнительных условий, отражение которых могло бы защитить интересы Клиента.
Клиенту было отправлено консультационное заключение с соответствующими правовыми рекомендациями, и затем оказана услуга по внесению изменений в ДДУ для дальнейшего согласования с Застройщиком.
https://www.ulc.ru/proverka-yuridicheskoy-chistoty-sdelki-po-ddu-ekspertiza-ddu/
https://www.ulc.ru/pravovaja-ekspertiza-dogovora-dolevogo-uchastija-ddu/
Кравченко Виталий,
юрист, специалист по недвижимости
группы Объединённые Юристы.