Факт того, что приобретаемая Вами квартира уже находилась в собственности как минимум одного лица, сулит возможность возникновения непредвиденных обременительных ситуаций и проблем, успешное решение которых потребует Ваших сил, времени, денежных средств и т.д. Об обратном, если решить их все-таки не удастся, подробно писать не буду. Уверен, что никто не хочет получить ˮкота в мешкеˮ.
Каждый человек заслуживает жить в собственной квартире. Каждый, не имеющий в своей собственности жилого помещения, мечтает обзавестись такого рода недвижимостью, но так ли это просто в условиях современного рынка? Несмотря на падение цен за последние несколько лет на 5-12 процентов, покупку квартиры вряд ли можно назвать доступной для среднестатистического зарабатывающего гражданина. Именно поэтому Вам следует прибегать к помощи профессионалов при совершении подобных сделок. К общественному счастью современное разделение труда позволяет обращаться к юристам, которые специализируется на сделках с недвижимостью, беря все хлопоты в свои ˮумеющие рукиˮ.
При покупке вторичного жилья следует обратить внимание на огромное количество нюансов. В первую очередь следует обратить внимание на цену, предложенную продавцом, и сравнить ее с инвентаризационной стоимостью жилья. При уплате этой суммы особенно важен способ передачи денежных средств продавцу. Если оплата производится наличными, то обязательно попросите у продавца составить собственноручно письменную расписку, подтверждающую передачу ему денежной суммы, но учтите, что любой, даже правильно составленный, документ можно в последующем оспорить. Иной способ оплаты, более надежный, это расчет через банковскую ячейку, так как стороны могут обусловить момент, с которого бенефициар (продавец в данном случае) может иметь доступ к ячейке, например, предъявление выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Наиболее удобным и не менее надежным способом является аккредитив, так как можно предусмотреть условие перевода денежных средств банком на счет продавца (как и в случае с банковской ячейкой) и к тому же не придется осуществлять определенные действия с наличными (пересчет купюр, доставка денег в банк и т.д.). Помните, что, покупая квартиру впервые, Вы имеете право на налоговый вычет, который существенно облегчит материальное положение после значительной траты денежных средств.
Переход прав состоялся, Ваше право собственности зарегистрировано, но этот отнюдь не отменяет возникновения нежданных последствий, связанных теперь уже с Вашей квартирой. Чтобы их не допустить, необходимо перед заключением сделки детально ознакомиться с определенным перечнем документов, которые следует запросить у продавца. Кроме документов, подтверждающих возникновение права собственности (Документ-Основание) и само право собственности (Свидетельство о собственности), обязательно ознакомьтесь с выпиской из финансово-лицевого счета, техническим планом, справкой об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, выпиской из ЕГРН. В выписке из финансово-лицевого, как и в выписке из домовой книги, содержится перечень зарегистрированных физических лиц, но там есть и другая полезная информация об объекте недвижимости, например, наличие удобств (лифт, мусоропровод, водопровод, центр. отопление и т.д.). Технический план содержит графическую схему, изучив которую Вы сможете сравнить ее с действительным расположением комнат и узнать о наличии согласованных/несогласованных перепланировок с БТИ. Узнать о каких-либо обременениях или ограничениях, наложенных на квартиру, поможет выписка из ЕГРН, данный документ в отличие от вышеупомянутых выдается по заявлению любого заинтересованного лица. Все сведения о квартире необходимо сверить с указанными в договоре, который Вам предстоит подписать, ибо это может стать основанием для отказа в регистрации перехода прав собственности.
Мы Вам советуем также обратить внимание на личность самого продавца и попросить у него справки из ПНД и НД, даже если общение с ним не вызывает сомнения в его дееспособности, это будет некой гарантией добросовестности покупателя; если человек будет признан по решению суда недееспособным, это может повлиять на действительность сделки, заключенной им в недавнем прошлом. Обязательным документом так же является и согласие супруга(и); если продавец — холост (не замужем), то потребуйте заявление о том, что на момент приобретения квартиры его гражданское состояние было аналогичным (оба этих документа должны быть заверены нотариусом). Наконец-таки, если квартира находится в совместной собственности не только с супругом (ой), но и с несовершеннолетними, то Вам необходимо получить от продавца разрешение органов опеки и попечительства, без которого не удастся зарегистрировать переход прав собственности.
В рамках данной статьи рассмотрена самая простая модель проверки юридической чистоты сделки по покупке квартиры на вторичном рынке. Но каждая сделка обладает уникальными особенностями, поэтому мой совет Вам: обращайтесь к квалифицированным специалистам!
https://www.ulc.ru/oformlenie-pokupki-kvartiry-v-moskve/, https://www.ulc.ru/proverka-yuridicheskoj-chistoty-sdelki-s-nedvizhimostyu/
Кравченко Виталий,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединенные Юристы.